自2010年開始實(shí)施限購政策以來，全國共有46個(gè)城市實(shí)施了樓市限購政策，涵蓋了四大直轄市、五大計(jì)劃單列市、大部分省會(huì)城市以及蘇州、無錫、佛山、金華等沿海地區(qū)發(fā)達(dá)的二三線城市。

今年以來，在樓市不斷下行的情況下，一些城市開始采取各種措施對(duì)限購進(jìn)行松綁。

地方紛紛放開限購

6月27日上午9時(shí)左右，呼和浩特房地產(chǎn)開發(fā)監(jiān)督管理處發(fā)布市政府辦公廳的《通知》，要求取消商品房銷售方案備案制度，居民購買商品住房（含二手住房）在辦理簽約、網(wǎng)簽、納稅、貸款以及權(quán)屬登記時(shí)，不再要求提供住房套數(shù)查詢證明。產(chǎn)權(quán)登記部門在辦理相關(guān)業(yè)務(wù)時(shí)，不再對(duì)購房人的房屋套數(shù)進(jìn)行查詢。至此，呼和浩特放開限購，成全國首個(gè)正式發(fā)文確定取消限購的城市。

緊隨呼市之后的是濟(jì)南。7月10日起，濟(jì)南新房與二手房限購政策全面放開，不管本地人還是外地人在濟(jì)南買房都沒有套數(shù)的限制。這也意味著，在濟(jì)南實(shí)施了三年多的限購政策將正式退出房地產(chǎn)市場(chǎng)。

二線城市中房價(jià)最為堅(jiān)挺的廈門悄然放開限購政策：廈門島外限購全部解除，購買不限套數(shù)，且外地戶口可以不用再交社保證明；島內(nèi)，外地戶口限買1套住宅，但也無須再交社保證明。盡管廈門市國土房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》表示，該局并沒有出臺(tái)相關(guān)文件，但當(dāng)?shù)貥I(yè)界人士均表示上述松動(dòng)確實(shí)存在。

二線城市中經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為不錯(cuò)的武漢和蘇州近日也松動(dòng)了限購。武漢6個(gè)遠(yuǎn)城區(qū)、東湖高新區(qū)，以及東湖風(fēng)景區(qū)、化工新區(qū)、武漢開發(fā)區(qū)等四個(gè)新城區(qū)，外地人購房，要提供的社保及納稅證明由原來的2年變?yōu)?年以內(nèi)任意一個(gè)月即可，140平方米以上戶型，全市范圍不限購，含新房、二手房。

蘇州的尺度更大，90平方米以上的住宅類商品房全部放開限購，不加任何限制，90平方米以下的住宅類商品房沿用原來的限購政策不動(dòng)。

去年以來樓市下滑最嚴(yán)重的溫州目前也悄然取消限購。盡管當(dāng)?shù)毓俜奖硎疚疵鞔_發(fā)文，但當(dāng)?shù)貥I(yè)界均稱，溫州現(xiàn)在已不再嚴(yán)格要求購房前的套數(shù)審查。

在這種情況下，限購松綁已經(jīng)由點(diǎn)到狀，限購已呈土崩瓦解之勢(shì)。據(jù)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》不完全統(tǒng)計(jì)，目前至少有超過13個(gè)城市取消或者實(shí)質(zhì)性松綁限購。

限購大分化

那么未來這些限購城市都會(huì)松綁嗎？中原地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張大偉告訴本報(bào)，未來在執(zhí)行限購的46個(gè)城市中，限購政策會(huì)明顯分化成三大板塊。

首先是北上廣深一線城市，因?yàn)樾枰刂迫丝?，而且?jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴度不高，預(yù)計(jì)限購政策將長期執(zhí)行。

其次是經(jīng)濟(jì)一般的二線城市以及三線城市，預(yù)計(jì)至少有30個(gè)城市可能會(huì)步呼和浩特、濟(jì)南的后塵，采取正式發(fā)文的形式，全面取消限購，以達(dá)到影響市場(chǎng)預(yù)期的作用。這些城市的房價(jià)本身不算高，庫存又很大，取消限購對(duì)當(dāng)?shù)貥鞘袥_擊不大。

第三部分群體則是二線城市中，經(jīng)濟(jì)相對(duì)比較好、庫存比較少、房價(jià)比較高的城市，比如廈門、南京、蘇州、鄭州等5~10個(gè)二線城市，有可能繼續(xù)執(zhí)行限購，但在執(zhí)行層面可能會(huì)部分放松。

也就是說，并不是所有的二線城市都可以全面取消限購。張大偉認(rèn)為，今年初中央提出的分類調(diào)控、雙向調(diào)控并不能簡單地用一二線來劃分。類似廈門、南京等幾個(gè)二線城市，人口凈流入仍比較大，房價(jià)上漲壓力也不小，只不過在成交量萎縮的情況下，當(dāng)?shù)卣拖胪ㄟ^口頭傳達(dá)等形式對(duì)限購政策進(jìn)行部分松綁，這樣就可以達(dá)到想要的效果，但直接發(fā)文取消限購的風(fēng)險(xiǎn)太大，可能性也很小。

庫存、價(jià)格等影響限購政策

那么，是否取消限購有哪些主要指標(biāo)呢？目前看來，庫存、價(jià)格、房價(jià)漲幅等是其中的幾個(gè)主要指標(biāo)。

例如，按照中指院發(fā)布的6月百城房價(jià)指數(shù)，呼和浩特、長春這些省會(huì)城市房價(jià)在7000元左右，沈陽不到8000元，經(jīng)濟(jì)第三大省山東的省會(huì)濟(jì)南不到9000元，這些城市的房價(jià)比南方同等城市要低很多，而且由于庫存積壓嚴(yán)重，人口流入增量較慢，不少區(qū)域樓盤出現(xiàn)明顯降價(jià)。

上海易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的2014年上半年35個(gè)一二三線城市庫存存銷比顯示，溫州以45.1的存銷比居于首位，寧波以31.4的存銷比排行第二。包括溫州、寧波在內(nèi)的幾個(gè)城市存銷比數(shù)值比較大，此類城市房價(jià)下跌的概率也較大。

此外，已經(jīng)連續(xù)多月樓市下跌的城市，放開限購的可能性也比較大。《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》研究國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70個(gè)大中城市房價(jià)發(fā)現(xiàn)，無錫、溫州、杭州、寧波、濟(jì)南、沈陽、石家莊等多個(gè)城市已連續(xù)3月環(huán)比下降或停止增長。

相比而言，南寧、大連、廈門、南京、南昌和合肥的庫存較小，此類城市房價(jià)暫時(shí)仍然比較抗跌。這其中，廈門、南京、蘇州等區(qū)域中心城市，人口凈流入仍比較大，庫存也比較小，房價(jià)相對(duì)堅(jiān)挺，價(jià)格也比較高，剛需購房者的購房壓力比較大。

以廈門為例，今年以來廈門的房價(jià)數(shù)月領(lǐng)漲全國，房價(jià)之堅(jiān)挺甚至超過一線城市。根據(jù)中指院公布的百城價(jià)格指數(shù)，廈門6月新建住宅平均價(jià)格為20365元/平方米，環(huán)比上漲1.64%，位列全國第三，同比漲幅12.65%，居全國第一，且這已經(jīng)是廈門房價(jià)連續(xù)25個(gè)月上漲。其房價(jià)比一線城市的廣州高出1869元。

世聯(lián)地產(chǎn)廈門公司人士告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》，這幾個(gè)月廈門的樓市成交量有所減少，但價(jià)格一直十分堅(jiān)挺，“雖然島外一些樓盤也有促銷，但幾乎沒有降價(jià)的?！?/span>

“廈門市場(chǎng)具有特殊性?！睆B門市政協(xié)常委、集美大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長李友華教授說，一方面由于廈門作為區(qū)域中心城市，教育、醫(yī)療、城市建設(shè)都是最好的，因此對(duì)周圍地區(qū)具有很強(qiáng)的吸附作用。另一方面，這些幾年廈門的土地供應(yīng)實(shí)在太少，供不應(yīng)求。

南京、鄭州等二線城市房價(jià)也比較堅(jiān)挺。國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，5月份70個(gè)大中城市新建商品住宅中，鄭州以0.3%的環(huán)比漲幅領(lǐng)漲全國，廈門和南京緊隨其后，環(huán)比漲幅達(dá)到了0.2%。

李友華認(rèn)為，在房地產(chǎn)下行趨穩(wěn)的態(tài)勢(shì)之下，不同城市之間的走勢(shì)和情況還會(huì)有所不同，這個(gè)不同也就是“有市場(chǎng)”和“無市場(chǎng)”的區(qū)別。類似溫州、鄂爾多斯這類地方就是“無市場(chǎng)”，由于這類地方市場(chǎng)太大、庫存太大、人口凈流量太小、產(chǎn)業(yè)鏈不完整、相關(guān)設(shè)施不完善，市場(chǎng)動(dòng)力不足導(dǎo)致這類城市的房產(chǎn)庫存無法消化。

而類似北上廣和廈門、南京、蘇州這類“有市場(chǎng)”的地方，市場(chǎng)動(dòng)力很強(qiáng)，可以通過降價(jià)等優(yōu)惠活動(dòng)消化房產(chǎn)庫存，只要降價(jià)就會(huì)有市場(chǎng)。

相關(guān)

一財(cái)網(wǎng)調(diào)查：五成網(wǎng)友不買房

在樓市成交量日漸低迷、價(jià)格下挫的背景下，武漢、呼和浩特、濟(jì)南、廈門等許多城市紛紛低調(diào)推出了取消或者實(shí)質(zhì)性松綁限購的政策。然而，松綁限購究竟能給中國房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來怎樣的影響？能否提升房價(jià)、帶動(dòng)購房需求呢？一財(cái)網(wǎng)（www.yicai.com)近日展開了線上調(diào)查，就相關(guān)問題征集了網(wǎng)友的看法和意見。

在回答關(guān)于購房意愿的問題時(shí)，34%的網(wǎng)友表示，如果所在城市放松限購，將會(huì)考慮買房。51%的網(wǎng)友則表示將不會(huì)購置房產(chǎn)?？傮w上看，在受訪人群中，購房意愿體現(xiàn)出一定的觀望情緒。

而在對(duì)樓市調(diào)控松綁后房價(jià)走勢(shì)的預(yù)測(cè)上，39.3%的網(wǎng)友認(rèn)為房價(jià)將出現(xiàn)攀升。21.7%的網(wǎng)友持相反觀點(diǎn)，認(rèn)為房價(jià)將下降。另有30.4%的網(wǎng)友預(yù)測(cè)，房價(jià)會(huì)呈現(xiàn)先升后降的趨勢(shì)。僅有少數(shù)受訪者認(rèn)為，未來房價(jià)水平將與目前持平或先降后升。

同時(shí)，當(dāng)提起“房子”這一公眾普遍關(guān)注的焦點(diǎn)，有38.1%網(wǎng)友表示首先想到也最為關(guān)心的是樓市拐點(diǎn)何時(shí)出現(xiàn)以及何時(shí)買房比較劃算的問題。而19%的網(wǎng)友則較為關(guān)注房貸相關(guān)政策的變化和房地產(chǎn)的投資前景。另有小部分網(wǎng)友表示最為關(guān)心哪些城市將放松限購以及未來房地產(chǎn)稅將如何征收。