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重點(diǎn)關(guān)注

[導(dǎo)讀]央行與銀監(jiān)會(huì)在“十一”前出臺(tái)的房貸放松新政超出市場預(yù)期。新政重新認(rèn)定首套房標(biāo)準(zhǔn)以及最低七折利率等條款,給樓市注入了一劑強(qiáng)心針。

央行與銀監(jiān)會(huì)在“十一”前出臺(tái)的房貸放松新政超出市場預(yù)期。新政重新認(rèn)定首套房標(biāo)準(zhǔn)以及最低七折利率等條款,給樓市注入了一劑強(qiáng)心針。眾多開發(fā)商又開始拿漲價(jià)說事,消費(fèi)者也在這種氛圍下紛紛出手購房?!笆弧?天的黃金周與9月的樓市相比,冰火兩重天。雖然機(jī)構(gòu)也是一片唱多之聲,但業(yè)內(nèi)人士表示,如今的房地產(chǎn)市場和2008年已大相徑庭,新政不會(huì)改變房地產(chǎn)市場的走勢,更不會(huì)出現(xiàn)房價(jià)的猛漲和普漲。

黃金周樓市明顯回暖

按照新政標(biāo)準(zhǔn),對擁有1套住房并已結(jié)清購房貸款的家庭,為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品房,執(zhí)行首套房貸政策;對已取消限購或沒有限購的城市,對擁有2套及以上住房并已結(jié)清購房貸款的家庭,銀行有確定首付比例和貸款利率水平的權(quán)利。新政還讓2008年曾用過的七折利率優(yōu)惠重出江湖。從新政重點(diǎn)看,更多是支持改善型住房而抑制投機(jī)需求。

新政對黃金周的各地樓市起到了催化作用,最敏感的二手房市場已經(jīng)出現(xiàn)變化?!笆患倨冢瑒e人都在微信上曬景、曬人,而我們卻在曬房、曬客戶。雖然非常辛苦,但看到業(yè)績卻十分開心?!北本?樓盤)某房地產(chǎn)中介通州新華大街營業(yè)部的小劉對記者說。據(jù)她介紹,黃金周期間二手房市場出現(xiàn)了今年以來少見的火熱情景,中介們忙著陪同看房不亦樂乎,業(yè)主們也不約而同地或多或少提高了報(bào)價(jià)。提高報(bào)價(jià)的原因就是放松政策的出臺(tái)。從易居網(wǎng)全國代理的銷售樓盤認(rèn)購數(shù)據(jù)看,今年“十一”期間成交量環(huán)比上漲100%,已經(jīng)接近2013年黃金周的水平,這與慘淡的9月市場相比大相徑庭。中信證券(600030,股吧)也統(tǒng)計(jì)了10月1日到6日北京、上海(樓盤)、廣州(樓盤)、深圳(樓盤)、杭州(樓盤)、南京(樓盤)、成都和武漢(樓盤)8個(gè)城市的銷售簽約情況,日均簽約同比增長2.6%。

易居網(wǎng)中國總裁丁祖昱表示,受到限購、限貸政策放松的積極影響,樓市成交量從9月下旬開始回升,黃金周期間更加明顯?!敖衲暌詠順鞘谐山涣康南禄?,除自身供需問題外,也在于消費(fèi)信心極度衰竭,連正常需求的客戶也因信心問題而延遲購房。而新政給這些真正有意向購房的客戶群體重新樹立了信心?!彼麑τ浾哒f。

此外,當(dāng)下房產(chǎn)(新房 論壇 微博 )投資意愿也有所回升,交通銀行(601328,股吧)本周四發(fā)布的報(bào)告顯示,小康家庭對當(dāng)前的不動(dòng)產(chǎn)投資指數(shù)已連續(xù)第12個(gè)月下滑,但預(yù)期不動(dòng)產(chǎn)投資意愿指數(shù)止跌回升,從100的臨界點(diǎn)小幅回升至102點(diǎn),這是今年來該指數(shù)首次回升。

新政不會(huì)導(dǎo)致房價(jià)猛漲、普漲

有人把這次放松新政與2008年相提并論,特別是新政后黃金周樓市火爆的立竿見影效果,更讓人聯(lián)想房價(jià)會(huì)大幅抬高。對此,丁祖昱表示,新政不會(huì)導(dǎo)致房價(jià)猛漲,更不會(huì)出現(xiàn)普漲。因?yàn)楹芏喑鞘械淖陨砉┣竺懿粫?huì)因?yàn)樾判牡母淖兌鴱氐捉鉀Q。市場要持續(xù)健康穩(wěn)定增長,還取決于供求關(guān)系的改善。

“如今的房地產(chǎn)市場已不同于2008年,新政不會(huì)改變市場的走勢?!鄙缈圃航鹑谘芯克芯繂T易憲容也在博客中寫到。他表示,如果住房市場以消費(fèi)為主導(dǎo),購房者支付能力十分有限,那么房價(jià)高企住房消費(fèi)需求就會(huì)消失。而投資者不在乎房價(jià),只在乎購房后有沒有人來接手。所以開發(fā)商才會(huì)借新政大造房價(jià)上漲的輿論,因?yàn)橹灰A(yù)期轉(zhuǎn)變,房價(jià)隨之上漲,投資者就會(huì)涌入市場??山裉斓姆績r(jià)已經(jīng)持續(xù)上漲十幾年,不少地方房價(jià)已經(jīng)漲上天,供過于求隨處可見。而且住房投資者手上都有存貨,多數(shù)從買房者變成賣房者,而且這些投資者風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)也在提高,不會(huì)輕易被開發(fā)商忽悠。

“目前管理層正用促民生的方式穩(wěn)增長,逐漸開啟政策和基本面的正循環(huán)?!敝行抛C券房地產(chǎn)行業(yè)分析師陳聰認(rèn)為,此次政策高明處有三點(diǎn),一是不直接調(diào)整利率和首付,而變更首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),既收到按揭貸款利率下行的結(jié)果,又起到結(jié)構(gòu)性調(diào)節(jié)需求的目的;二是不擴(kuò)大信貸投放,而積極推進(jìn)資產(chǎn)證券化,放水有限但個(gè)貸投放力度加大卻完全可能;三是不輸血給地產(chǎn)企業(yè),而給符合條件的企業(yè)“升級”融資渠道。既達(dá)到適當(dāng)輸血之效,又避免了投資熱情的盲目提升。

七折利率或看得見摸不著

從去年底以來,商業(yè)銀行的房地產(chǎn)按揭貸款利率持續(xù)上升?!皞€(gè)人按揭貸款盡管壞賬率很低,但動(dòng)輒長達(dá)30年的還款期還是給銀行帶來很大的錯(cuò)配風(fēng)險(xiǎn)。因此銀行積極性并不高”。在中國銀行(601988,股吧)的四季度經(jīng)濟(jì)金融展望發(fā)布會(huì)上,其首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家曹遠(yuǎn)征對記者說。

記者注意到,在此次放松新政中,非常重要的一項(xiàng)是鼓勵(lì)銀行業(yè)通過發(fā)行住房抵押貸款支持證券(MBS)、發(fā)行期限較長的專項(xiàng)金融債券等多種措施籌集資金,專門用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款的投放。對此,廣發(fā)證券(000776,股吧)指出,2014年按揭貸款發(fā)放速度慢,其主要原因是負(fù)債端成本不斷上升,使按揭貸款的發(fā)放無利可圖。而通過發(fā)放債券等方式籌措按揭貸款所需資金,將增強(qiáng)銀行的住房貸款投放能力,盤活存量資產(chǎn)。

本周,商業(yè)銀行陸續(xù)出臺(tái)購房按揭認(rèn)貸標(biāo)準(zhǔn),興業(yè)銀行(601166,股吧)明確將首套房利率由基準(zhǔn)利率的1.05倍下調(diào)至9.5折優(yōu)惠。建設(shè)銀行(601939,股吧)和工商銀行(601398,股吧)也都表示,貸款利率下限為基準(zhǔn)利率的0.7倍,但具體還要據(jù)借款人購房情況及其信用記錄、還款能力等因素區(qū)別確定。業(yè)內(nèi)人士表示,7折利率優(yōu)惠恐怕很難落地,如果真的執(zhí)行,那么銀行就賠錢賺吆喝了。興業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家魯政委算了一筆賬:按5年以上期限商業(yè)銀行貸款基準(zhǔn)利率6.55%計(jì)算,0.7倍就是4.59%,這與同期限公積金貸款利率基本相當(dāng),低于5年期政策性金融債收益率4.63%,而銀行的資金成本肯定顯著高于這個(gè)水平。

品牌房企迎來窗口期

不管各家商業(yè)銀行怎么去執(zhí)行新政,但對于房地產(chǎn)開發(fā)商來講,新政確是不折不扣的大好事?!靶抡⑼苿?dòng)品牌房企在四季度迎來窗口期。據(jù)我了解,保利地產(chǎn)(600048,股吧)、華潤地產(chǎn)等多個(gè)品牌房企,在今年黃金周期間的認(rèn)購量相比去年同期已經(jīng)翻了一翻以上。在當(dāng)前市場回升的情況下,最大的受益者往往是品牌房企,消費(fèi)者對它們提價(jià)的預(yù)期更會(huì)推動(dòng)品牌房企的庫存去化。對于一二線主要城市的50強(qiáng)、乃至100強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)而言,今年四季度應(yīng)該是一個(gè)收獲的季節(jié)?!倍∽骊耪f。

在二級市場,房地產(chǎn)股分別在今年3月中、5月中以及6月末出現(xiàn)低點(diǎn),此后都有15%~25%的反彈。究其原因主要是政策激勵(lì),分別是兩會(huì)期間暗示限購可能放開,以及A股地產(chǎn)再融資重啟、央行呼吁商業(yè)銀行增加按揭支持力度、非一線城市開始正式陸續(xù)放開限購政策等。而本次放松新政又給房地產(chǎn)股帶來樂觀預(yù)期。本刊記者統(tǒng)計(jì),從6月末至本周四,同花順(300033,股吧)的房地產(chǎn)開發(fā)指數(shù)已經(jīng)有了30%的漲幅。

廣發(fā)證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師樂加棟表示,房地產(chǎn)行業(yè)的基本面從今年10月份到2015年一季度將會(huì)持續(xù)改善,由此而帶來的板塊行情將是主要投資機(jī)會(huì)。“招保萬金”等大的龍頭企業(yè)再次成為各家券商推薦的標(biāo)的。此外,成長型房企中南建設(shè)(000961,股吧)、有著轉(zhuǎn)型預(yù)期的冠城大通(600067,股吧)、有著京津冀一體化主題性機(jī)會(huì)的華夏幸福(600340,股吧)和首開股份(600376,股吧)也在多家券商的推薦之列。

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