[導(dǎo)讀]一場(chǎng)北風(fēng)吹去了北京上空的霧霾，即將面世的滬港通也有望將A股從糾結(jié)中拽出來(lái)，但央行和銀監(jiān)會(huì)的房貸新政卻沒(méi)有讓房地產(chǎn)市場(chǎng)變得清澈，反而引來(lái)了諸多疑云。

一場(chǎng)北風(fēng)吹去了北京上空的霧霾，即將面世的滬港通也有望將A股從糾結(jié)中拽出來(lái)，但央行和銀監(jiān)會(huì)的房貸新政卻沒(méi)有讓房地產(chǎn)市場(chǎng)變得清澈，反而引來(lái)了諸多疑云。

首先，房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)增速的關(guān)系該如何處理。

10月10日，國(guó)際貨幣基金組織(IMF)在華盛頓發(fā)布的《亞洲及太平洋區(qū)域經(jīng)濟(jì)展望報(bào)告》中指出，在短期內(nèi)，急轉(zhuǎn)直下的中國(guó)房市或拖累亞太地區(qū)的經(jīng)濟(jì)前景。報(bào)告預(yù)測(cè)，中國(guó)房?jī)r(jià)指數(shù)如持續(xù)下跌，將對(duì)許多亞洲的新興經(jīng)濟(jì)體產(chǎn)生重大影響：“房?jī)r(jià)下跌5%，將導(dǎo)致后一年GDP下降1.3%?！?

不過(guò)，IMF首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家?jiàn)W利維耶·布朗夏爾日前又表示，中國(guó)房?jī)r(jià)會(huì)下降，但并不會(huì)帶來(lái)金融和財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)橹袊?guó)家庭按揭貸款的杠桿率相對(duì)較低，即使房?jī)r(jià)下跌也不會(huì)使金融機(jī)構(gòu)和家庭破產(chǎn)。他強(qiáng)調(diào)，增長(zhǎng)放緩是中國(guó)經(jīng)濟(jì)機(jī)體更加健康的表現(xiàn)。

房地產(chǎn)一頭連著投資，一頭掛著消費(fèi)，是一個(gè)牽一發(fā)而動(dòng)全身的行業(yè)。從當(dāng)前國(guó)內(nèi)采取的措施看，各地相繼取消限購(gòu)以及房貸新政的出現(xiàn)，被各界認(rèn)為是經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)的一項(xiàng)重要舉措。更有甚者，將針對(duì)房地產(chǎn)的這些措施稱為救市手段。因此，房地產(chǎn)調(diào)控與經(jīng)濟(jì)增速的關(guān)系要搞好。

其次，房地產(chǎn)投資和房地產(chǎn)信貸供應(yīng)能不能滿足市場(chǎng)需求。

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院在10日發(fā)布的《中國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析與預(yù)測(cè)——2014年秋季報(bào)告》中預(yù)計(jì)，2014中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)7.3%左右，比今年春季預(yù)測(cè)下調(diào)了0.1個(gè)百分點(diǎn)。下調(diào)的主要原因是：今年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整加深，占總投資1/4的房地產(chǎn)投資的增速顯著下滑;盡管政府加大了基礎(chǔ)設(shè)施投資力度，但因融資制約、項(xiàng)目準(zhǔn)備不足、投資回報(bào)率低等問(wèn)題而難以完全對(duì)沖房地產(chǎn)投資增速的下滑。

8月份房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)繼續(xù)惡化，銷售和新開(kāi)工繼續(xù)負(fù)增長(zhǎng)，相對(duì)穩(wěn)定的施工和竣工面積也帶動(dòng)地產(chǎn)庫(kù)存不斷攀升。然而，房地產(chǎn)投資受制于前期拿地和新開(kāi)工過(guò)少難有明顯復(fù)蘇，反而繼續(xù)下行的風(fēng)險(xiǎn)較大。眾多分析機(jī)構(gòu)認(rèn)為，“認(rèn)貸不認(rèn)房”等舉措會(huì)給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)短期提振，但可能無(wú)法改變明年房地產(chǎn)投資向下調(diào)整的格局。

國(guó)信證券預(yù)計(jì)，房地產(chǎn)投資下滑對(duì)整體經(jīng)濟(jì)拖累較大，政府無(wú)法泰然處之，勢(shì)必祭出對(duì)沖的手段。

而針對(duì)居民房貸的需求，央行、銀監(jiān)會(huì)祭出了住房抵押貸款支持證券(MBS)等“新武器”，從短期來(lái)看，這些措施可以拓展居民部門(mén)加杠桿的空間，顯著刺激地產(chǎn)銷售。但中長(zhǎng)期來(lái)看，居民部門(mén)即使有加杠桿的空間，但缺乏加杠桿的能力，也會(huì)使大量的地產(chǎn)庫(kù)存難以消化。

因此，從滿足居民房貸需求、消化樓市庫(kù)存壓力等方面看，全面降息才是最直接、最有效的手段。而現(xiàn)在較低的通脹形勢(shì)也為全面降息創(chuàng)造了有利條件。

第三，房地產(chǎn)稅立法何時(shí)才能實(shí)現(xiàn)突破。

今年年初，房地產(chǎn)稅立法據(jù)稱在低調(diào)而有序的進(jìn)行，但事實(shí)情況是這項(xiàng)工作并沒(méi)有列入2014年全國(guó)人大的年度立法計(jì)劃。業(yè)界比較統(tǒng)一的看法是，雖然國(guó)家強(qiáng)調(diào)“加快房地產(chǎn)稅立法”，但房地產(chǎn)稅立法會(huì)非常艱難，吵吵幾年也是有可能的。

但在房貸新政出臺(tái)后，稅收調(diào)整成為市場(chǎng)的關(guān)注焦點(diǎn)。比如，有業(yè)內(nèi)人士爆料稱，11月份將調(diào)整二手房交易營(yíng)業(yè)稅，原滿5年的普通住房交易免征營(yíng)業(yè)稅，將調(diào)整為滿2年的即可免征。另?yè)?jù)國(guó)內(nèi)媒體報(bào)道，重慶將按建筑面積的成交單價(jià)統(tǒng)一扣除20%的裝修費(fèi)后再確定是否需要征收房產(chǎn)(新房 論壇 微博 )稅。

從以上信息看，無(wú)論是市場(chǎng)傳言還是地方政府的作為，都將注意力放在了房地產(chǎn)稅上。這會(huì)不會(huì)倒逼房地產(chǎn)稅立法的推進(jìn)進(jìn)程呢?

第四，住房信息聯(lián)網(wǎng)何時(shí)才能從傳說(shuō)成為現(xiàn)實(shí)。

《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014-2020年)》明確提出要“健全城鎮(zhèn)住房制度”，建立以土地為基礎(chǔ)的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，推進(jìn)部門(mén)信息共享，6年內(nèi)要實(shí)現(xiàn)全國(guó)住房信息聯(lián)網(wǎng)。

現(xiàn)在已有包括福建、甘肅、廣西等省份頒布了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記實(shí)施方案，明確時(shí)間表和路線圖，加快推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作。據(jù)國(guó)土資源部統(tǒng)計(jì)，在全國(guó)106個(gè)重點(diǎn)城市中，已經(jīng)有約50%的城市啟動(dòng)了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記相關(guān)工作，河北、山東等11個(gè)省份已經(jīng)基本完成不動(dòng)產(chǎn)登記省級(jí)職責(zé)整合。

國(guó)務(wù)院法制辦在8月15日對(duì)外發(fā)布《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例(征求意見(jiàn)稿)》，公開(kāi)征求社會(huì)各界意見(jiàn)。按照日程安排，這次征求意見(jiàn)于9月15日結(jié)束。在進(jìn)一步修改后，該條例有望經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)正式實(shí)施。屆時(shí)，住房信息聯(lián)網(wǎng)就將變得清晰可見(jiàn)，也許不會(huì)用6年的時(shí)間就能與公眾見(jiàn)面了。

總之，房地產(chǎn)市場(chǎng)牽涉面太廣，上述的疑云越早清除越有利于這一行業(yè)的健康發(fā)展。只有房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入健康發(fā)展軌道，中國(guó)經(jīng)濟(jì)也才能更好地進(jìn)入“第二季”征程。