[導讀]對于嚴格執(zhí)行“限購”的北上廣深和三亞來說，“銀十”前半段房地產市場活躍度因9月30日央行調整“限貸”政策而升溫不少。

對于嚴格執(zhí)行“限購”的北上廣深和三亞來說，“銀十”前半段房地產市場活躍度因9月30日央行調整“限貸”政策而升溫不少。業(yè)內人士分析認為，信貸政策松動所帶來的效應雖有所顯現(xiàn)，但是否能帶動成交量大增，仍要看銀行的執(zhí)行力度，這一效果將在四季度逐步釋放。

新政攪動“冷”市場“看客”明顯增多

中國人民銀行9月30日發(fā)布了關于放松住房信貸政策的通知。通知中修改了首套房貸的認定標準，同時要求各商業(yè)銀行對住房貸款的利率、放款時間等根據(jù)自身條件進行調整。

據(jù)某地產市場研究部統(tǒng)計，“十一”長假期間，雖然北京市商品房網簽量同比下降超過30%，但日均新增客源量較9月份增加25.3%。

上海某研究院數(shù)據(jù)顯示，10月1-10月10日，上海新建商品住宅成交量為8.4萬平方米，同比減少了22.3%，但明顯小于前三季度成交量同比下滑32.2%的跌幅。記者走訪上海多家中介門店發(fā)現(xiàn)，受松綁房貸政策的影響，國慶小長假期間，大部分門店來客量不減反增。中原地產浦東北蔡二店經理告訴記者：“多數(shù)客戶邊咨詢政策邊看房，帶看量處于上升期。同時，在政策受益最為明顯的剛需區(qū)域，客戶紛紛結束觀望提前出手，帶動了小長假期間成交量的上升。”上海多家中介門店經理還反映，由于信貸政策的松綁直接降低了買家的購房成本，導致房東心態(tài)有所轉變，在議價上開始有所保留，目前部分房東已經開始上調掛牌價，還價空間收窄。

同樣，新政對廣州和深圳樓市的刺激作用也有顯現(xiàn)。根據(jù)廣深一些標桿房企的反饋和記者的現(xiàn)場走訪，黃金周期間廣東樓市明顯回暖，特別是均價較低的遠郊盤，成交明顯放大。以深圳為例，“十一”期間多數(shù)樓盤的到訪客戶量明顯增加，開盤項目的成交也都有所提高。

一直想購買二套房改善居住環(huán)境的上海白領林女士告訴記者，“信貸新政對我們的購房計劃觸動很大，如果開發(fā)商在價格方面能再優(yōu)惠一點，銀行利率給得優(yōu)惠一些，我們就會馬上出手了?！?

市場回暖應是情理之中

中國房地產信息集團研究中心認為，調整“限貸”政策，救市力度遠超市場預期，市場活躍度有提升也在情理之中。首先，“限貸”松綁，改善型需求尤其是首次改善型需求的首付壓力降低，積壓數(shù)年的大量二套改善性需求開始陸續(xù)釋放;其次，一些房地產企業(yè)因利好政策也開始跟風漲價，“買漲不買跌”的心態(tài)促使一部分觀望情緒濃厚的購房者開始敲定交易。

鏈家地產數(shù)據(jù)，“十一”長假期間，北京市新增需求供應比為9.3，較9月份上漲了將近50%。鏈家地產市場研究部張旭認為，信貸政策落地后，預計將有一批改善性客戶借此入市。市場需求量持續(xù)上升，10月份市場或將在9月份的基礎上進一步好轉。

西南財經大學中國家庭金融調查數(shù)據(jù)顯示，在中國城鎮(zhèn)地區(qū)，68.9%的家庭擁有一套住房。在這些家庭中，有19.7%沒有負債，并計劃在未來五年購房。限貸松綁將直接刺激這部分已有的住房需求提前釋放。據(jù)其估算，限貸政策的放松或將直接刺激全國550萬套住房需求的釋放，其中，一線城市釋放的住房需求約為50萬套。

中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產研究中心主任宋丁認為，房貸新政意味著政府放松了對樓市的管制，將激活全國房地產市場，對供需雙方都將產生影響。目前已經帶來了樓盤訪客量的大幅上升和成交的明顯回暖。

回穩(wěn)趨勢已經確立需求將陸續(xù)釋放

中房信研究中心副總經理林波認為，目前市場筑底回穩(wěn)趨勢已經確立，受限貸放松政策的積極影響，真正有意向購房群體將重樹信心，特別對于改善型需求而言無疑是重大利好，預計四季度這部分大量積壓的需求會陸續(xù)釋放。

市場分析人士表示，新政的執(zhí)行效果還需時日，但可以肯定的是，此后市場將出現(xiàn)深度轉變，不僅僅是成交量會得以提升，更重要的是價格將很可能出現(xiàn)轉折。宋丁說，新政的首要作用是止跌，促使成交回升。而價格的回升一般會滯后于成交的回升，預計四季度房價將保持平穩(wěn)。

但業(yè)內人士普遍認為，信貸政策的趨好是否能夠帶動成交回暖，仍要看銀行的執(zhí)行力度。

海南錦誠房地產咨詢策劃有限公司董事長王路認為，央行出政策，地方也要有一個政策制定的過程，對各地影響會有滯后，最早也要等到12月份以后會有成交量的回暖。同時，現(xiàn)在所有的政策不會帶來大的行業(yè)反轉，因為市場已經進入到供大于求的狀態(tài)，所以這些政策調整會促進市場健康的筑底，但不會出現(xiàn)快速的反彈。

偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉預計，在商業(yè)銀行存貸比考核不放松、房地產行業(yè)整體風險壓力持續(xù)、央行堅持流動性定向釋放等多方面因素的影響下，新政對于未來樓市成交量的實際影響，將隨著各商業(yè)銀行具體的執(zhí)行情況而落地，這一過程短期內預計仍然難以看到效果，但在四季度效果將逐步釋放。