中國高層從對房地產(chǎn)市場的緘默到正式表態(tài)，到目前開始頻頻發(fā)聲，終于要對庫存進(jìn)行一場“殲滅戰(zhàn)”。

 

中央經(jīng)濟(jì)工作會議指出，明年經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展五大任務(wù)之一就是化解房地產(chǎn)庫存。

 

國家統(tǒng)計局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，截至11月末，全國商品房待售面積達(dá)6.96億平方米，比10月末增加一千多萬平方米，比一年前增加了1億平方米。其中，住宅待售面積為4.40億平方米。而待售面積還只是顯性庫存。

 

中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院報告指出，商品住房過剩總庫存高達(dá)21億平方米。中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長陳晟估算，潛在庫存不少于40億平方米。

 

那到底哪里的房子不好賣?數(shù)據(jù)顯示,大量庫存集中在人口流出、需求飽和、購買力不足的三四線城市和中西部地區(qū)。

 

據(jù)易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測,截至今年11月底,一二三線35個城市新建商品住宅存銷比分別為9.8、11.9和19.3個月。

 

中西部城市和東部沿海之間也存在分化。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,1至11月,東部地區(qū)商品房銷售額同比增長21.1%,中部地區(qū)商品房銷售額同比增長10.9%,西部地區(qū)商品房銷售額同比增長5.5%。

 

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，今年中央兩次明確提到去庫存的政策導(dǎo)向，比較罕見。實(shí)際上已經(jīng)不是單純從活躍市場交易的角度出發(fā)，而是因為高庫存影響了投資節(jié)奏的加快。從購房消費(fèi)層面看，今年購房市場總體活躍，但房地產(chǎn)投資沒起色，原因在于高庫存的負(fù)面影響。

 

綠地集團(tuán)董事長張玉良認(rèn)為，中國房地產(chǎn)行業(yè)已進(jìn)入“全面拐點(diǎn)”時代，過去高速成長的時期已經(jīng)過去，行業(yè)正步入“制造業(yè)時代”。

 

房地產(chǎn)行業(yè)正呈現(xiàn)出新的特點(diǎn)：首先，市場的容量依然巨大，中國正在推進(jìn)新一輪城鎮(zhèn)化，中國人口基數(shù)較大；其次，新的市場需求將呈現(xiàn)明顯區(qū)域分化趨勢，有些城市將繼續(xù)增長，有些城市難以避免面臨下降；第三，競爭日益激烈，中小企業(yè)與大企業(yè)的產(chǎn)業(yè)集中度、地區(qū)集中度均將分化。

 

北京金隅集團(tuán)董事長、總經(jīng)理姜德義也表示，房地產(chǎn)行業(yè)高收益、高回報的時代已經(jīng)結(jié)束，當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)收益逐漸趨于合理，產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)越來越高、服務(wù)要求越來越多，優(yōu)勝劣汰、適者生存的競爭態(tài)勢更加明顯。行業(yè)集中度進(jìn)一步上升，洗牌潮正在加速到來。

 

民生銀行地產(chǎn)金融事業(yè)部總裁葉天放表示，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)順應(yīng)去庫存和供給側(cè)改革的大趨勢，探索用市場化方式化解不良資產(chǎn)的新模式，改善或推動地產(chǎn)行業(yè)向健康方向發(fā)展。

 

2015年，樓市銷售面積增長超過7%，主要得益于購房成本下降。國家多次調(diào)整政策，大幅下調(diào)購房成本，貸款購房的消費(fèi)者從中收益。

 

與已經(jīng)多次實(shí)施的降息和尚在傳聞中的房貸利息抵稅政策相比，降低首付比率政策能讓更多人將購房計劃提前。

 

克而瑞房地產(chǎn)信息集團(tuán)執(zhí)行總裁丁祖昱判斷，首付下調(diào)能最大程度激活剛性需求，對樓市去庫存將發(fā)揮最為顯著的推動作用，首套房首付比例降至10%或?qū)⑹?/span>2016年樓市去庫存的“大招”；房貸利息抵扣個稅政策則能夠切實(shí)提高購房者的購買力，特別是對改善型需求的刺激或更為明顯，一旦實(shí)施，將在一、二線城市引爆樓市。

 

值得注意的是，受政策刺激較為明顯的，是一、二線城市，并非庫存壓力較大的中小城市。

 

中國指數(shù)研究院的《中國房地產(chǎn)市場2015總結(jié)與2016展望》顯示，當(dāng)前銷售持續(xù)回暖，市場整體庫存壓力得到緩解，一線及部分熱點(diǎn)二線城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好、人口持續(xù)流入，庫存壓力較?。徊糠侄€城市及多數(shù)三四線城市依然存在較大庫存去化壓力，仍需要多種手段助力庫存去化。

 

今年以來，中央陸續(xù)出臺了包括降息、降低首付比例、公積金政策調(diào)整等一系列房地產(chǎn)優(yōu)惠政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場銷售，政策效果持續(xù)顯現(xiàn)。

 

中央經(jīng)濟(jì)工作會議話音剛落，安徽蕪湖市日前就出臺了刺激房地產(chǎn)市場發(fā)展的措施，包括市民購買新房契稅補(bǔ)助50%，購房者可節(jié)省萬元以上成本。

 

而廣西北海市，則于2015年12月20日起開始受理購房財政補(bǔ)貼，對2015年11月17日至2016年12月31日期間，在北海市市區(qū)范圍內(nèi)購買新建商品住房（不含垂直分戶商品住房）并已繳納契稅的購房人，按所購房屋房款總額的1%給予財政補(bǔ)貼，每套住房限申領(lǐng)一次。

 

在浙江杭州富陽區(qū)，12月8日推出了包含推進(jìn)保障性住房貨幣化、購房補(bǔ)貼、人才安居購房補(bǔ)貼、住房金融服務(wù)等六項條款的樓市刺激政策。其中，對在富陽區(qū)購買新建商品住房的購房者，在取得房屋所有權(quán)證后，給予購房款1%的補(bǔ)助。此外，還對6種不同類型的人才規(guī)定了相應(yīng)的安居購房補(bǔ)貼優(yōu)惠政策，最高一次性補(bǔ)貼80萬元。

 

而地處中原的河南在11月10日就出臺了《關(guān)于促進(jìn)農(nóng)民進(jìn)城購房擴(kuò)大住房消費(fèi)的意見》，鼓勵農(nóng)民進(jìn)城買房，并提出，各商業(yè)銀行要積極開展農(nóng)村居民個人住房貸款業(yè)務(wù)，擴(kuò)大業(yè)務(wù)范圍，支持農(nóng)民進(jìn)城購房，對農(nóng)民購房的，政府應(yīng)給予適當(dāng)?shù)钠醵愌a(bǔ)貼、房款補(bǔ)貼以及降低交易手續(xù)費(fèi)等。

 

數(shù)據(jù)顯示，2014年來，累計已經(jīng)有超過50個城市發(fā)布了不同力度的購房補(bǔ)貼政策，其中主要為三四線城市。

 

為了去庫存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，從而緩解經(jīng)濟(jì)下行的壓力，2016年更多的救市大招或?qū)⒊霈F(xiàn)。

 

第一，房貸利息抵扣個稅

 

“房貸利息抵個稅”是指在征個人所得稅時，將房貸產(chǎn)生的利息作為稅前減除項扣除，對扣除后的收入,再征個人所得稅。也就是說，把你的收入先拿去扣除房貸利息，剩下的再交個稅。

 

該項政策能夠切實(shí)提高購房者的購買力，特別是對改善型需求的刺激或更為明顯，短期內(nèi)，一旦實(shí)施，將在一、二線城市引爆樓市，對于庫存去化會有明顯的促進(jìn)作用。

 

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，房貸利息抵扣個稅在3個方面是可以成立的。

 

首先，國家在今年對于個稅改革的力度還是比較大的，迎合了經(jīng)濟(jì)體制改革下財稅體制改革的需求。其次，從房地產(chǎn)市場發(fā)展角度來看，通過抵扣個稅方法能夠降低購房者按揭貸款的成本，這符合目前樓市去庫存的導(dǎo)向。最后，從刺激消費(fèi)的角度看，購房者能夠降低購房成本,等于提高了可支配收入，后續(xù)能夠刺激房地產(chǎn)行業(yè)以外的消費(fèi)。

 

第二，政府收購商品房用作保障房

 

在今年的政府工作報告中，李克強(qiáng)總理已經(jīng)明確提出“把一些存量房轉(zhuǎn)為公租房和安置房”。

 

按照中央部署，國家開發(fā)銀行已經(jīng)在年內(nèi)累計向棚戶區(qū)改造及其貨幣化補(bǔ)償安置投放總計約4000億元的信貸額度，這一額度的定向信貸投放任務(wù)已經(jīng)基本完成。從資金量來看，加上財政支持與信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)所置換的額度，全部資金將達(dá)萬億元。

 

這種方式能將房地產(chǎn)庫存引導(dǎo)到有需要的人群中去，能更有效地提高住房使用率。

 

備受期待的一項惠民措施，已進(jìn)入實(shí)質(zhì)性釋放階段。收購商品房用作保障房從理論上來說，對于庫存較大的城市，短期內(nèi)可以有效降低庫存。

 

但這條政策對政府財政實(shí)力要求較高，此外庫存壓力較大城市一般對保障房的需求也相對較小，因此該政策效果可能一般。

 

第三，農(nóng)民工全面納入城市購房優(yōu)惠體系

 

據(jù)外媒報道，中國計劃推出房地產(chǎn)去庫存措施，包括鼓勵中小城市對在城鎮(zhèn)首次購買住房的農(nóng)民給予財政補(bǔ)貼和稅收減免，還研究將農(nóng)民工和個體工商戶逐步納入住房公積金制度。

 

各級城市均應(yīng)對農(nóng)民工購房在政策上做到一視同仁，包括：1）加快戶籍制度改革進(jìn)度，解決農(nóng)民工進(jìn)城的保障門檻和心理歸屬問題；2）將農(nóng)民工納入公積金繳納體系；3）個別城市對農(nóng)民工購房給予稅費(fèi)優(yōu)惠。以上政策一旦實(shí)施，對增加有效需求，推動樓市中長期穩(wěn)定有較大作用。

 

《濮陽市人民政府關(guān)于支持農(nóng)民進(jìn)城購房促進(jìn)住房消費(fèi)的實(shí)施辦法》本月3日起正式實(shí)施。繼成為第二批國家新型城鎮(zhèn)化綜合試點(diǎn)后，河南濮陽市也成為我省首個在全市范圍內(nèi)“真金白銀”支持農(nóng)民進(jìn)城購房的省轄市。

 

買房直接給補(bǔ)助，多少讓人感覺意外，不過在個別地方，也不失為可行之策。

 

第四，房地產(chǎn)稅

 

幾乎已經(jīng)確定了的是，作為未來的新增稅種，房地產(chǎn)稅將由現(xiàn)行的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并而成。房地產(chǎn)稅將由各地地方稅務(wù)局征管，全部稅收收入將劃歸地方。

 

關(guān)于房地產(chǎn)稅（注意不是房產(chǎn)稅），有過不少爭議，之前曾讓不少人“聞風(fēng)喪膽”，但隨著媒體報道的增多，力度反逐漸減弱。

 

財經(jīng)作家劉曉博觀點(diǎn)認(rèn)為，房地產(chǎn)稅的開征，只會加劇經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)和欠發(fā)達(dá)地區(qū)財政收入的差距；房地產(chǎn)稅的開征，會加劇“沒有使用價值的房屋”價格暴跌；有些人幻想通過房地產(chǎn)稅大幅降低房價，是沒有任何根據(jù)的。

 

曾經(jīng)被譽(yù)為“上帝之鞭”，如今看起來越發(fā)像是“撓癢癢”。

 

第五，公積金管理條例修訂

 

公積金管理條例修訂既放寬了公積金的提取條件，也提出公積金可像養(yǎng)老金一樣進(jìn)入資本市場，可避免余額不足的問題。

 

這一重大改動，打通了住房公積金與資本市場之間的通道，使得住房公積金管理中心可以從資本市場通過發(fā)行債券等方式獲得資金，然后再投向住房按揭貸款市場，從而避免了住房公積金余額不足的問題。

 

不過，這一政策與推動房地產(chǎn)去庫存尤其是集中在三四線城市的房地產(chǎn)庫存之間，之間還隔著繁復(fù)的制度設(shè)計和細(xì)節(jié)上需要完善。

 

短期明顯，不過也只是修修補(bǔ)補(bǔ)，長期待觀察，萬一虧了怎么辦？

第六，戶籍制度改革

 

在未來幾年，房地產(chǎn)業(yè)的增長動力將回歸到城鎮(zhèn)化的大背景中。戶改帶來的人口流動，將成為繼續(xù)支撐房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的兩大動力之一。

 

11月11日，在國務(wù)院常務(wù)會議上，國家總理李克強(qiáng)強(qiáng)調(diào)要“以加快戶籍制度改革帶動住房等消費(fèi)”。緊接著的11月12日，國家財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室主任劉鶴赴江蘇等地考察時，再次強(qiáng)調(diào)“化解房地產(chǎn)庫存”的問題。

 

根據(jù)中信建投測算，中國主流城市的購房年齡段主要集中于25-44歲，從2015年開始，這部分人群占總?cè)丝诘谋戎亻_始下降。在2025年以前，25-44歲人口的總量依然可以穩(wěn)定在4億左右。

 

不過，這項推動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一項經(jīng)典政策，隨著人口總規(guī)模的下降，效用已大不如前。

 

第七，各城市執(zhí)行土地供應(yīng)的“有供有限”政策

 

庫存過高的三四線城市應(yīng)從土地源頭上進(jìn)行控制，建議庫存消化周期超過2年的城市一律暫停土地供應(yīng)，消化周期下調(diào)至18個月以下的可以恢復(fù)供地，每季度由國土部統(tǒng)一發(fā)布“暫停城市”和“恢復(fù)城市”名單，嚴(yán)格把控商品房供應(yīng)源頭。

 

第八，大城市與小城市區(qū)分對待

 

一二線城市和廣大三四線城市的樓市堪稱“冰火兩重天”，如何因地制宜成為關(guān)鍵。

 

去年政府的刺激政策主要回暖了一線城市和部分二線核心城市，而廣大三四線城市則改觀不大。實(shí)力房企越來越傾向于布局北京、上海、廣州等一線城市，而三四線城市的土地市場則無人問津。

 

未來在供應(yīng)端，這些城市的土地供應(yīng)或大大減少。而在需求旺盛的一二線城市，適當(dāng)增加供應(yīng)滿足需求則可能十分必要。

 

符合基本邏輯，只是可操作性比較考驗決策者，難免讓人悲觀。

 

第九，繼續(xù)降準(zhǔn)降息

 

2015年，央媽慷慨解囊，6次降息為廣大的購房者們帶來了一陣溫暖，也讓多少的購房者沖著這一利好，立刻著手買房，但是多次的降息也僅僅只是為一線城市的庫存帶來了一些緩解，三四線城市的庫存依舊嚴(yán)重。而廣州這一年來，去庫存的嚴(yán)重也在緩慢化解。

 

面對即將到來的2016年，專家預(yù)測，預(yù)計2016年仍有1-2次降息，降息幅度在0.5個點(diǎn)左右，降準(zhǔn)也有機(jī)會，大約在1個點(diǎn)左右。

 

第十，首套房首付款比例降至10%

 

首付下調(diào)能最大程度激活剛性需求，對樓市去庫存將發(fā)揮最為顯著的推動作用。中國為儲蓄型國家，發(fā)生次貸危機(jī)的可能性很小，而首套房發(fā)生信用危機(jī)的可能性更是微乎其微。因此首套房首付降至10%將是2016年樓市去庫存的終極大招！

 

不過，首套房首付降至10%，并非對所有的購房者來說都是好事，因為較低的首付同時也意味著更大的借貸壓力。