地方版的樓市刺激政策陸續(xù)出臺(tái)。在這些政策刺激下,部分地區(qū)樓市回暖的態(tài)勢(shì)明顯。

房地產(chǎn)刺激政策近期頻頻發(fā)布。繼下調(diào)非限購(gòu)城市首付比例、上調(diào)公積金存款利率之后,財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部下發(fā)通知,下調(diào)除北上廣深之外地區(qū)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營(yíng)業(yè)稅。同時(shí),地方版的樓市刺激政策也在陸續(xù)出臺(tái)。在這些政策刺激下,部分地區(qū)樓市回暖的態(tài)勢(shì)明顯。

　　外溢效應(yīng)顯現(xiàn)

　　小楊已在北京工作兩年,看到不斷出臺(tái)的樓市刺激政策,購(gòu)房成本有所下降,本來(lái)沒(méi)有購(gòu)房計(jì)劃的他也開(kāi)始蠢蠢欲動(dòng)?！霸诓?、順義看了一些商住項(xiàng)目,不過(guò)都太貴了,還貸壓力太大?！毙畋硎?由于沒(méi)有北京戶(hù)口,不具備在北京購(gòu)買(mǎi)普通居民住宅的條件,他最終將目標(biāo)定在了燕郊?！罢伊艘恍┬卤P(pán)項(xiàng)目,打電話(huà)過(guò)去人家說(shuō)賣(mài)完了,二期可能要到2017年開(kāi)盤(pán)?！庇捎趽?dān)心房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲,小楊希望盡快找到合適的房子定下來(lái)。

　　春節(jié)過(guò)后,各地樓市開(kāi)始回暖。根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)的54城市春節(jié)后首周基本都處于復(fù)蘇過(guò)程中,54城市整體簽約達(dá)到3.5萬(wàn)套,而春節(jié)前一周只有2.84萬(wàn)套,但離市場(chǎng)正常狀態(tài)的6.5萬(wàn)套左右依然有明顯差距。預(yù)計(jì)在3月中旬市場(chǎng)才會(huì)全面恢復(fù)到正常狀態(tài)。

　　財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部2月19日下發(fā)通知,下調(diào)契稅和營(yíng)業(yè)收征收比例,主要是針對(duì)北上廣深之外的區(qū)域。而此前下調(diào)首付比例的政策同樣針對(duì)不實(shí)施“限購(gòu)”的城市。業(yè)內(nèi)人士指出,一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)持續(xù)上漲給置業(yè)帶來(lái)壓力,再加上刺激政策繞開(kāi)了這些實(shí)施“限購(gòu)”的城市,需求外溢將會(huì)給一線(xiàn)城市周邊地區(qū)的樓市帶來(lái)積極影響,“限購(gòu)”城市周邊部分熱點(diǎn)區(qū)域房?jī)r(jià)仍有上漲空間?！氨热?受深圳房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的影響,部分購(gòu)房者會(huì)在深圳周邊的東莞、惠州等城市置業(yè),以鎖定購(gòu)房成本?！毖芯吭褐菐?kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。

　　不過(guò),分析師指出:“目前少數(shù)三四線(xiàn)城市需求釋放主要受利好政策刺激影響且存在提前透支現(xiàn)象,隨著政策效應(yīng)遞減,未來(lái)樓市需求有限?！?

　　一二線(xiàn)城市暖意濃

　　根據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù),節(jié)后首周一二線(xiàn)城市樓市恢復(fù)速度明顯超過(guò)了三四線(xiàn)城市。一線(xiàn)城市上周簽約數(shù)據(jù)達(dá)到5820套,二線(xiàn)城市簽約21517套,均超過(guò)了春節(jié)前一周,一二線(xiàn)城市相比節(jié)日前一周漲幅分別達(dá)到了45%和27%。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示:“系列刺激政策陸續(xù)發(fā)布,從春節(jié)前的降低非限購(gòu)城市首付比例到契稅、營(yíng)業(yè)稅減免,雖然從政策覆蓋面看,繞開(kāi)了北京等一線(xiàn)城市。但從市場(chǎng)變化看,這些政策都不可避免會(huì)在心理層面影響供需結(jié)構(gòu)?！?

　　據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì),春節(jié)后首周(2月14日至2月20日),北京新宅網(wǎng)簽量?jī)H為1006套。而二手住宅的網(wǎng)簽量則高達(dá)6048套,日均成交864套,節(jié)后首周交易量為2010年以來(lái)的最高值。成交均價(jià)為41490元/平方米,較2015年全年均價(jià)上漲5%左右。從數(shù)據(jù)來(lái)看,節(jié)后北京的新房市場(chǎng)表現(xiàn)冷淡,市場(chǎng)回溫緩慢。而二手房日成交量?jī)H用3個(gè)工作日就攀升至1000套以上,日均成交量甚至超過(guò)了新房的成交總量,整個(gè)市場(chǎng)迅速回到了節(jié)前連續(xù)兩月成交量破兩萬(wàn)的火熱態(tài)勢(shì)。

　　新房開(kāi)盤(pán)量少,項(xiàng)目供應(yīng)量不足,是導(dǎo)致新房市場(chǎng)冷淡的主要原因。北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,截至2月21日,月內(nèi)北京無(wú)新建商品房住宅入市。從預(yù)售許可預(yù)告看也無(wú)項(xiàng)目入市。整體看,2月供應(yīng)低迷,庫(kù)存持續(xù)降低。目前北京市商品房住宅整體庫(kù)存只有70814套,是2014年5月20日以來(lái)的最低點(diǎn)。

　　多位業(yè)內(nèi)人士對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示,契稅下調(diào)對(duì)于一線(xiàn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)也將產(chǎn)生影響。嚴(yán)躍進(jìn)表示:“近期一線(xiàn)城市部分豪宅項(xiàng)目可能會(huì)因?yàn)榇祟?lèi)政策的出臺(tái)而熱銷(xiāo),價(jià)格上漲的可能性也比較明顯?！眰I(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示:“一線(xiàn)城市大戶(hù)型非普通住宅交易契稅的降低,購(gòu)房成本的減少,有利于一線(xiàn)城市改善型購(gòu)房需求的持續(xù)釋放?！眮喓罊C(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅指出:“新政對(duì)于總價(jià)控制合理的首次改善型項(xiàng)目更為有利,而對(duì)高端豪宅以及遠(yuǎn)郊剛需盤(pán)而言,前者由于資金能力對(duì)于契稅減免的反應(yīng)較小,且購(gòu)房者多非首次置業(yè),而遠(yuǎn)郊項(xiàng)目?jī)r(jià)格區(qū)間原本就在‘普通住房’標(biāo)準(zhǔn)之內(nèi),因此契稅調(diào)整對(duì)于這兩端市場(chǎng)的影響較小。”

　　政策力度有望超預(yù)期

　　對(duì)于未來(lái)房地產(chǎn)刺激政策方向,胡景暉表示:“2015年330新政之后的一系列樓市利好政策都是貨幣政策,但從四季度開(kāi)始,貨幣政策對(duì)樓市刺激的邊際效應(yīng)逐步減弱,市場(chǎng)逐步降溫。2016年初,中央重啟財(cái)稅政策。由此可以預(yù)見(jiàn),財(cái)稅政策和貨幣政策雙管齊下,將成為未來(lái)促進(jìn)房產(chǎn)流通、加快結(jié)構(gòu)調(diào)整、加速庫(kù)存去化、促進(jìn)樓市繁榮的主要政策方向?！?

　　安信證券地產(chǎn)分析師陳天誠(chéng)表示:“地產(chǎn)去庫(kù)存的政策高度被大幅提升,政策推行的力度和效果有望超預(yù)期。目前實(shí)際庫(kù)存面積高達(dá)98.3億平方米,去庫(kù)存壓力較大,需求端的財(cái)政補(bǔ)貼、供給端的減稅、增加公共品、保障房貨幣化以及地產(chǎn)資產(chǎn)證券化等都是可能推出的政策。同時(shí),未來(lái)也有可能成立某種形式的住房銀行?！?

　　當(dāng)下樓市分化正在加劇,多數(shù)三四線(xiàn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)受各類(lèi)因素影響,發(fā)展面臨較大風(fēng)險(xiǎn)。分析指出,未來(lái)大城市發(fā)展將成為一種趨勢(shì)。在此過(guò)程中,小城市應(yīng)圍繞區(qū)域中心城市,結(jié)合自身特點(diǎn)及資源稟賦優(yōu)勢(shì),明確城市定位,加快建設(shè)與自身資源稟賦相匹配的城市配套,主動(dòng)承接區(qū)域中心城市的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移,增強(qiáng)對(duì)外來(lái)人口的吸引力。