“新華視點”記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一線超大城市因為優(yōu)質(zhì)醫(yī)療、教育、基礎(chǔ)設(shè)施資源高度聚集產(chǎn)生的“虹吸效應”圈層繼續(xù)外擴，不僅讓長三角、珠三角大城市圈內(nèi)一二線城市房價快速上漲，京滬周邊部分中小城市房價甚至在調(diào)控后不降反漲。

　　熱點城市調(diào)控政策落地，城市“虹吸效應”如何才能打破？

　　一線超大城市“虹吸效應”圈層外擴

　　東部城市硬件吸引力加強，不管買房目的是投資還是自住，一線超大城市“虹吸效應”通過房價繼續(xù)表現(xiàn)出來。

　　中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至８月，一二手住宅綜合價格指數(shù)北京同比漲３２％，上海同比漲３１％，深圳同比漲２３％。

　　隨著大城市圈中一二線城市房價不斷漲價，“虹吸效應”圈層正在外擴。長三角、珠三角內(nèi)的蘇州、珠海、惠州、中山等城市房價同比上漲達３０％左右，讓人感到在滬深周邊也買不起房了。

　　在上海一家美資企業(yè)工作的銷售工程師盧俊波，每周五都要搭乘高鐵返回無錫的家中?！盁o錫的房價比較低，我買時每平方米不到１萬元，無錫到上海坐高鐵只要４０多分鐘。”

　　“上海房價５萬元，我們這里２萬元貴嗎？”這是今年以來蘇州昆山樓市流行的一句銷售宣傳。中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年８月，蘇州、上海一二手房住宅價格綜合指數(shù)同比漲幅均超過３０％。

　　在“虹吸效應”圈層外擴的背后，上海嘉定和蘇州昆山土地出讓價格也是“你追我趕”。年中，兩地均拍出單價超過每平方米三萬元的住宅用地，這也帶動兩地樓盤價格互相傳導推動，最先上漲的一邊最終會帶動另一邊補漲。

　　上述情況也在珠三角出現(xiàn)。深圳房價大幅上漲后，緊挨著的東莞房價也水漲船高。由于東莞房價基數(shù)較低，其８月份同比漲幅甚至達到３５％，超過了深圳２３％的同比漲幅。

　　在此輪各地樓市調(diào)控政策相繼落地后，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前仍不限購的河北廊坊部分樓盤１０月份價格不降反漲。在廊坊市住房保障和房產(chǎn)管理局官網(wǎng)上，１０月８日以來，有１１個項目發(fā)布了備案價格變更公示，其中住宅項目大多漲價５％－１０％，有的公寓一次漲幅達到１５％。

　　統(tǒng)計顯示，今年８月份廊坊的綜合價格指數(shù)同比漲幅在三線城市中是最大的，上漲幅度達到６１％，８月份三線城市當月總體價格指數(shù)同比上漲５．８％。北京周邊的保定、張家口，８月份總體價格指數(shù)也分別同比上漲３０％和２３％，都超過北京房價漲幅。

　　“虹吸效應”蔓延至部分省會城市、二線城市

　　與一線超大城市房價的漲幅相比，部分省會城市、二線城市的房價漲幅更甚。

　　廈門同比漲４３％，南京同比漲２８％，武漢同比漲２４％……中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院發(fā)布的截至８月一二手住宅綜合價格指數(shù)顯示，包括上述城市在內(nèi)的區(qū)域內(nèi)熱點城市房價漲幅不斷加速。

　　在其他原先不限購的大城市房地產(chǎn)市場，一方面有投資投機需求，另一方面也顯示出“虹吸效應”蔓延的新情況。

　　武漢市房管部門統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，９月份全市新建商品房累計成交２００６３套，面積達２１３萬平方米，平均價格為９６１０．８９元／平方米，環(huán)比上漲３．５９％。不少市場機構(gòu)統(tǒng)計分析，目前武漢商品房交易中，約半數(shù)購房者是從外地來武漢的。

　　湖北省社會科學院財貿(mào)研究所副所長路洪衛(wèi)的一項調(diào)查統(tǒng)計顯示，２００７年，湖北省形成“１＋８”武漢城市圈建設(shè)，但除武漢市以外，大部分地市經(jīng)濟發(fā)展水平不高，缺乏有競爭優(yōu)勢的產(chǎn)業(yè)集群，服務(wù)業(yè)發(fā)展層次較低、發(fā)展滯后，支撐城鎮(zhèn)化的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)不牢，城鎮(zhèn)吸納農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口就業(yè)作用不強。“１＋８”城市圈的９個城市中，常住人口和戶籍人口相比，除武漢凈流入２００多萬人外，其他八個市全部為凈流出，達３２０多萬人。

　　據(jù)記者調(diào)查，“虹吸效應”向東部省會城市及二線城市蔓延，造成三四線中小城市被“掏空”。中信建投研究發(fā)展部的一份報告統(tǒng)計，２０１４年，在整個房地產(chǎn)銷售中，東部、中部和西部地區(qū)實現(xiàn)的銷售金額分別占５９％、２３％和１８％，銷售面積分別占４８％、３０％和２２％，東部地區(qū)在房地產(chǎn)市場上的集中度也和人口流動趨勢相匹配。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，在首批剛性需求被滿足后，三四線城市樓市后續(xù)乏力的效應開始逐步顯現(xiàn)，庫存依然高企，房價沒有回升，顯示出與“虹吸效應”相對應的差異化特征。

　　如何才能打破樓市上漲背后的“虹吸效應”？

　　在本輪房價大漲過程中，重慶市在保持經(jīng)濟增長、保持居民收入較高增幅的同時，樓市仍能保持低房價、低增長現(xiàn)象值得關(guān)注。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，眾多一二線城市漲幅超過２０％，重慶市房價同比上漲僅３％。

　　中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長陳晟表示，重慶市房價能夠長期保持平穩(wěn)，除了有用地供應方面的原因，也有初期產(chǎn)城融合規(guī)劃中對土地、人口、產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃相對科學的原因。

　　專家指出，國內(nèi)城市要想打破因為大城市“虹吸效應”而帶來的房價暴漲怪圈，一方面要加快中小城鎮(zhèn)的建設(shè)，另一方面要通過公共服務(wù)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、戶籍制度、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面的整體規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃，防止資源過度集中于某一個大城市。

　　國務(wù)院近日發(fā)布《推動１億非戶籍人口在城市落戶方案》，這被業(yè)內(nèi)看作推動新型城鎮(zhèn)化的重要操作。在這項方案中，除了戶籍制度方面的改革，特別提出加快實施中央預算內(nèi)投資安排向吸納農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶數(shù)量較多城鎮(zhèn)傾斜的政策。中央財政在安排城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和運行維護、保障性住房等相關(guān)專項資金時，對吸納農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口較多的地區(qū)給予適當支持。

　　國家發(fā)改委國土開發(fā)研究所原所長肖金成認為，在本輪地產(chǎn)調(diào)控背景下，這將促進一二線城市務(wù)工人員回流，有助于消化三四線樓市庫存，促進中小城鎮(zhèn)健康發(fā)展，減少大城市“虹吸效應”影響。